住宅ローンを組む方へ
住宅を購入するとき、現金で購入できる方は少なく、住宅ローンを組んで購入される方多いと思われます。
皆さんはいかがでしょうか。
私は35年の住宅ローンを組んで、新築マンションを購入しました。
あと約25年もありますが、繰り上げ返済を利用し、あと15年ぐらいで返済できればと考えております。
今回は住宅ローンを組む際に必要な『事前審査』、『保証会社』、『保証料』、『繰り上げ返済』についてご説明していきたいと思います。
住宅ローンを組む方は、是非一通り目を通すことをオススメします。
住宅ローンを組まず、全て現金でご購入できる方は、今回は飛ばして頂いて良いと思います。
１．住宅ローンとは
住宅ローンは、自分が住む『一戸建て』もしくは『マンション』を購入する際に、金融機関から融資を受けることです。
簡単にいうと銀行からお金を借りることです。
土地を購入する場合は、購入した土地に家を建てる前提であれば住宅ローンを組めますが、貸し駐車場などを目的に土地を購入する場合は、住宅ローンの対象外です。
２．事前審査とは
住宅ローンを組む前に、『事前審査』というものを行います。
これは住宅ローンを組める人、物件を購入出来る人か判断するものです。事前審査をするときに必要なものは下記になります。
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①直近の源泉徴収票 ： 収入を知るため ②健康保険証 ： 勤務先を確認するため ③運転免許証など ： 公的な身分証で、本人確認するため ④直近の住民税決定通知書 ： 公的な書類で年収を知るため ⑤物件情報 ： 物件価格を知るため |
タイミングとしては、住宅ローンが組めるか不安なときは、最初の段階に事前審査をしてしまう。
住宅ローンが組めないことが分かれば、物件を探す必要がないので、ご自身と営業マンが無駄な時間を過ごさずに済む。
また住宅ローンを組むことに問題ないと思われる方は、購入したい物件が見つかったときに事前審査をして、売買契約を結べば良いと思います。
では、売買契約後に事前審査をして、住宅ローンが組めないことが分かったらどうなるでしょうか。
気に入った物件を諦め、売買契約の解約手続きをしなければならない。
解約手続きは、売主への信用問題に繋がるので、不動産業者にとって絶対に避けたいこと。
一生懸命探してくれた営業マンに迷惑を掛けないように、早い段階で事前審査をし、住宅ローンを組むことができるか、確認しましょう。
３．こんな実話もありますよ
私が不動産の仲介営業をしていた時の実話です。
ご主人様、奥様共に公務員のお客様で、２人とも年収も勤務先も問題なかった。
売主と先方の不動産業者の了承の上、先に売買契約を済ませました。
後日、お客様の指定した金融機関で事前審査をすると、な、なんと！
じゅ、住宅ローンを組めないことが判明！！
関係者皆ビックリ！！！
だが、一人だけ心当たりのある人物がいました。誰だと思いますか？
それは、ご主人様 です。
後日、ご主人様が私のところに1人でやって来て、こう言いました。
『実は妻に内緒で借金をしている。知られると離婚なので内密にお願いします。』だって。
顔では笑ってましたが、心の中で叫びました。
『えっ、マジ！今かよ！』と。
それからの僕は、事前審査は必ず契約前にお願いするようにしました。
４．事前審査では何を審査する？
事前審査では何を調査するでしょう。
ズバリ！
あなたの個人情報、お金に関するトラベル、借金、滞納の有無を調査します。
ですから営業マンは事前情報として、自動車のローンなどほかからの借入れの有無を確認してきます。
自分でも情報機関に調査できるので、心当たりのある方は住宅探しをする前に、自分で調査しましょう。
５．審査は誰がするの？
保証会社を利用する金融機関は『保証会社』が、利用しない金融機関は直接『金融機関』が審査します。
『保証会社』とは、金融機関が住宅ローンの回収が出来なくなったときに、債務者（住宅ローンを借りた人）に代わって金融機関に残りの住宅ローンを支払う機関です。
つまり、債務者（住宅ローンを借りた人）の『保証人』になります。そのため、保証会社を利用する金融機関で住宅ローンを組みときは、『保証料』が発生します。
下記、保証会社を利用する金融機関と利用しない金融機関です。
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①保証会社を利用する主な金融機関 ・都市銀行（みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行など） ・信託銀行（三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行など） ・地方銀行（横浜銀行、山梨中央銀行など）等々 ②保証会社を利用しない主な金融機関 ・住宅金融支援機構（フラット３５） ・ネット系銀行（ソニー銀行、楽天銀行など）等々 |
６．保証料 とは
保証会社を利用する金融機関の『保証料』は、借入金１００万円につき約２万円掛かります。
例えば、３，０００万円借りたら約６０万円の保証料が掛かります。
『保証料』の支払い方法ですが、借入れ時に一括で支払う『保証料外枠方式』と、金利に上乗せ（住宅ローンの金利に０．２～０．３％上乗せ）して毎月の返済と一緒に支払う『保証料内枠方式』があります。諸費用に余裕があれば、借入れ時に一括で支払ったほうが良いでしょう。
諸費用にあまり余裕がなければ、保証会社を利用しない金融機関で住宅ローンを組んだほうが有利でしょう。
７．繰り上げ返済とは
住宅ローンを借りると毎月決まった金額を返済するようになりますが、その決まった金額とは別に、住宅ローンの全部または一部を返済することを『繰り上げ返済』と呼びます。
『繰り上げ返済』の効果は、単純に元金を減らします。元金が減ると言うことは、返済額の総額も減ります。
ただし、繰り上げ返済には、『期間短縮型』と『返済額軽減型』の２種類があるので、ご自身にあったほうを選択してください。
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① 期間短縮型 例）借入額：３，０００万円、借入期間：３５年間、金利：１．５％ 現 在 ５年後 ・月々の返済額：約９２，０００円 ⇒ 約９２，０００円 ・返 済 期 間 ：２９年１１ヶ月 ⇒ ２８年６ヶ月 ・総 返 済 額 ：約３，２９７万円 ⇒ 約３，１４１万円 結果として、返済期間は７ヶ月短縮、総返済額は約１５６万円減額 |
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② 返済額軽減型 例）借入額：３，０００万円、借入期間：３５年間、金利：１．５％ 現 在 ５年後 ・月々の返済額：約９２，０００円 ⇒ 約８９，０００円 ・返 済 期 間 ：２９年１１ヶ月 ⇒ ２９年１１ヶ月 ・総 返 済 額 ：約３，２９７万円 ⇒ 約３，１７３万円 結果として、月々の返済額は約３，０００円減額、総返済額は |
繰り上げ返済の注意点は、お金の掛かる時期、子供いる場合はなるべく抑えて、掛からなくなった時期に返済する。しかも、余裕を持って返済する。
早く完済したい！とか月々を一気に減らすぞ！と意気込んで、手元のお金をなくしてまで、繰り上げ返済しないように。
繰上げ返済した直後、大きな出費が必要になっても、返済したお金が戻ってきませんので。
以上、『事前審査』、『保証会社』、『保証料』、『繰り上げ返済』のご説明でした。
最後までお読み頂き、有難うございました。